Mein Hausbau: OVG Niedersachsen: Klage auf Feststellung, dass ein Nachbargebäude nicht von einer Baugenehmigung gedeckt ist in Relation zu einer Verpflichtungsklage auf bauaufsichtliches Einschreiten
vorgestellt von Thomas Ax
Die Klage auf Feststellung, dass ein Nachbargebäude nicht von einer Baugenehmigung gedeckt ist, ist zu einer Verpflichtungsklage auf bauaufsichtliches Einschreiten weder subsidiär, noch fehlt dem Kläger aufgrund der Möglichkeit einer solchen Klage das Rechtsschutzbedürfnis. Der Umstand, dass die Genehmigungsbehörde in der Formensprache einer Nachtragsbaugenehmigung gehandelt hat, schließt im Einzelfall die Annahme einer Vollgenehmigung des geänderten Vorhabens nicht aus.
OVG Niedersachsen, Urteil vom 19.03.2026 – 1 LB 19/25
Tatbestand
Der Kläger wendet sich – in erster Instanz erfolgreich – gegen zwei durch den Beklagten der Beigeladenen zu 1. und Berufungsklägerin erteilte, als Nachtragsbaugenehmigungen bezeichnete Bescheide, die im Zusammenhang mit einer umfangreichen baulichen Umgestaltung seines Nachbargrundstücks erlassen wurden.
Der Kläger ist Eigentümer eines mit einem zweigeschossigen Wohngebäude bebauten Grundstücks in der Innenstadt der Beigeladenen zu 2. (C. -Straße 18). An die rückwärtige Südseite seines Grundstücks grenzt der rückwärtige Bereich des Vorhabengrundstücks an. Dieses war ursprünglich in seinem vorderen, östlichen Bereich mit einem zweieinhalbgeschossigen Hauptgebäude mit Gaststätte im Erdgeschoss und Pensionszimmern in den Obergeschossen bebaut, im an das Klägergrundstück angrenzenden rückwärtigen, westlichen Bereich durch einen Hinterhof und dahinter ein eingeschossiges Nebengebäude mit Flachdach ausgenutzt.
Mit Bauschein vom 16. Oktober 2014 erhielt die Rechtsvorgängerin der Beigeladenen zu 1. die Genehmigung zu “Umbau und Erweiterung” des Hauptgebäudes. Im Erdgeschoss sollte der Norden des Innenhofs überbaut werden. Dieser Anbau und ein Großteil des bestehenden Erdgeschosses sollten in einen Speiseraum der Gaststätte umgewandelt, von den Innenwänden dort nur noch Stützpfeiler belassen werden. Im Südwesten des bestehenden Erdgeschosses sollten Nebenräume (Küche, Toiletten u.ä.) durch Wände abgetrennt werden. Die Treppe ins Obergeschoss sollte im Südosten angeordnet werden und einen separaten Zugang von der Straße erhalten. Im Ober- und Dachgeschoss sollte ein rückwärtiger, auf Teile des Erdgeschossanbaus aufgesetzter Anbau entstehen. Das Dach des Bestandsbaus sollte erhöht werden. Die Innenaufteilung des Bestandsbaus sollte in Ober- und Dachgeschoss verändert werden, um die bisherigen Pensionszimmer durch Ferienwohnungen zu ersetzen. Die Ostfassade des Dachgeschosses sollte durch zwei zurückgesetzte Loggien und zwei mit der Fassade des Obergeschosses bündige Gauben gegliedert werden. Das Nebengebäude an der Westgrenze des Grundstücks sollte unverändert bleiben.
Bei Ortsbesichtigungen stellte der Beklagte fest, dass die Beigeladene zu 1. teilweise abweichend von der Baugenehmigung baute. Mit Bescheid vom 13. April 2017 verfügte er zunächst die Einstellung der Bauarbeiten, erteilte der Beigeladenen zu 1. dann unter dem 19. Oktober 2017 eine als Nachtragsbaugenehmigung bezeichnete Genehmigung. Die grüngestempelten Bauvorlagen weisen gegenüber der Genehmigung vom 16. Oktober 2014 insbesondere folgende bauliche Änderungen aus: Die ursprünglich für Nebenräume vorgesehene Fläche im Erdgeschoss des Bestandsbaus ist teilweise in den Gastraum integriert; die hier vorhandenen Innenwände sind durch Stützpfeiler ersetzt. Stattdessen ist die Fläche des rückwärtigen Anbaus überwiegend in Nebenräume der Gastwirtschaft aufgeteilt. Die Fenster und Türen in der Straßenfassade sind wesentlich verändert. Die Nordwand im Bereich des Bestandsbaus wird verstärkt. Während auf Grundlage der Baugenehmigung von 2014 noch Teile der Erdgeschossdecke als Holzbalkendecke unverändert bleiben sollten, ist nun eine durchgängige Stahlbetondecke vorgesehen. Auch die ursprünglich insgesamt als Holzbalkendecke zu erhaltende Decke des 1. Obergeschosses soll nunmehr durch eine Stahlbetondecke ersetzt werden. Das Nebengebäude an der westlichen Grundstücksgrenze wird abgebrochen und auf den nördlichen zwei Dritteln seiner Grundfläche durch einen Bau gleicher Kubatur und Raumaufteilung ersetzt. Die Raumaufteilung im 1. Obergeschoss und Dachgeschoss ist nochmals verändert. Auf dem Dach des Bestandsbaus ist ein Technikraum aufgesetzt. Teil der Bauvorlagen ist eine Stellplatzablösevereinbarung vom 14. September 2017. Hinsichtlich der Einzelheiten des Bauscheins und der Bauvorlagen wird auf den Inhalt der Beiakte 003 Bezug genommen.
Gegen diese Genehmigung hat der Kläger nach erfolglosem Widerspruchsverfahren zunächst Anfechtungsklage erhoben, u.a. mit dem Vortrag, die Genehmigung sei als Nachtragsbaugenehmigung erteilt und als solche unwirksam, da die Ursprungsbaugenehmigung, auf die sie sich beziehe, aufgrund der Errichtung eines “aliud” erloschen sei.
Im Laufe des erstinstanzlichen Verfahrens erteilte der Beklagte der Beigeladenen zu 1. Unter dem 27. Juli 2021 eine weitere als Nachtragsbaugenehmigung bezeichnete Genehmigung, die – neben weiteren Änderungen der Raumaufteilung im Erd- und Kellergeschoss sowie im Nebengebäude und einer Überdachung der Kellertreppe – die Errichtung einer Abluftanlage mit einer trapezförmigen Einhausung auf dem Dach des rückwärtigen Anbaus des Hauptgebäudes zum Gegenstand hatte. Diese hat der Kläger nach Zurückweisung seines erhobenen Widerspruchs fristgerecht in das Verfahren einbezogen und sich zur Begründung auf seine Widerspruchsbegründung bezogen.
In der mündlichen Verhandlung hat er seinen Antrag umgestellt und beantragt,
festzustellen, dass die Nachtragsbaugenehmigung vom 19. Oktober 2017 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 11. Januar 2018 und die Nachtragsbaugenehmigung vom 27. Juli 2021 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 7. August 2023 unwirksam sind sowie
hilfsweise,
die Baugenehmigung vom 19. Oktober 2017 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 11. Januar 2018 und die Nachtragsbaugenehmigung vom 27. Juli 2021 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 7. August 2023 aufzuheben.
Das Verwaltungsgericht hat der Klage mit dem Hauptantrag stattgegeben. Die Feststellungsklage sei zulässig. Die Subsidiarität gegenüber der Anfechtungsklage stehe dem nicht entgegen, da der Kläger schon die Wirksamkeit der Nachtragsgenehmigungen bestreite. Der Kläger verfüge über ein Feststellungsinteresse; dies sei stets der Fall, wenn bei einer dem Nachbarn erteilten, ausdrücklich als solche deklarierten Nachtragsgenehmigung eine wirksame Ursprungsbaugenehmigung fehle. Die Klage sei auch begründet. Die angegriffenen Bescheide seien tatsächlich Nachtrags- und keine eigenständigen Baugenehmigungen. Dies ergebe die gebotene Auslegung vom objektiven Empfängerhorizont aus. Neben ihrer ausdrücklichen Bezeichnung spreche für die Einordnung als Nachtragsgenehmigung, dass in ihnen auf die Geltungsdauer der Ursprungsgenehmigung und den Fortbestand der zu dieser erteilten Nebenbestimmungen verwiesen werde und dass in den Bauvorlagen der Bestand sowie der Regelungsinhalt der Baugenehmigung von 2014 und derjenige der Nachtragsgenehmigung(en) durch unterschiedliche Färbungen kenntlich gemacht worden seien. Die Nachtragsgenehmigungen seien unwirksam, da die Ursprungsgenehmigung bei ihrer Erteilung bereits erloschen gewesen sei. Die Baumaßnahmen der Beigeladenen zu 1. seien kein Baubeginn; sie hätten nicht dem genehmigten Vorhaben, sondern einem aliud gegolten. Dies hätten der Beklagte und die Beigeladene zu 2. anlässlich von Vorortkontrollen zunächst selbst so gesehen. Ein aliud liege vor, wenn sich das errichtete vom genehmigten Vorhaben in Bezug auf baurechtlich relevante Kriterien unterscheide; dies sei der Fall, wenn sich für das abgewandelte Bauvorhaben die Frage der Genehmigungsfähigkeit neu stelle, d.h. wenn die Abweichungen die Grenze einer gewissen “Erheblichkeit” überschritten. Das sei hier der Fall.
Die eingangs dargestellten Änderungen erforderten eine erneute Prüfung der statischen Tragfähigkeit, der brandschutzrechtlichen und -technischen Anforderungen und des Grenzabstandsrechts. Die Frist nach § 71 Satz 1 NBauO sei nicht durch die zeitweise geltende Baueinstellungsverfügung des Beklagten gehemmt gewesen, da deren Erlass von der Beigeladenen zu 1. zu vertreten gewesen sei. Auch die Nachtragsbaugenehmigungen hätten eine Verlängerung der Geltungsdauer nicht bewirkt. Eine Umdeutung der Nachtrags- in selbständige Baugenehmigungen komme nicht in Betracht, da sie auf einen anderen Regelungsgehalt gerichtet seien als diese und u.a. für den Kläger ungünstigere Rechtsfolgen hätten.
Die Beigeladene zu 1. begründet ihre vom Senat zugelassene Berufung wie folgt: Die Klage sei bereits unzulässig, da der Kläger die Frist des § 6 UmwRG nicht eingehalten habe. Das ausgeführte stelle gegenüber dem am 16. Oktober 2014 genehmigten Vorhaben kein aliud dar. Dies führt sie mit Blick auf jede einzelne Änderung aus. Namentlich die statik- und brandschutzrelevanten Umstände hätten sich nicht grundlegend geändert. Auch der Prüfsachverständige, der die Änderungen begleitet habe, sei zu keinem Zeitpunkt von einem aliud ausgegangen. Ferner habe das Verwaltungsgericht verkannt, dass die Genehmigung vom 19. Oktober 2017 keine Nachtrags-, sondern eine vollständige Neugenehmigung sei; der Landkreis habe in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht selbst erklärt, das Vorhaben wie ein Neuvorhaben geprüft zu haben. Auch die Korrespondenz des Beklagten mit dem Architekten verdeutliche, dass eine Nachtragsgenehmigung nicht beabsichtigt gewesen sei. Das sei auch für den Kläger, der Akteneinsicht gehabt habe, erkennbar gewesen. Sehe man dies anders, komme jedenfalls eine Umdeutung in eine Neugenehmigung in Betracht. Die Dreijahresfrist des § 71 Satz 1 NBauO sei durch die Baueinstellungsverfügung vom 13. April 2017, die auf Irrtümern des Beklagten, nicht auf Fehlverhalten der Beigeladenen zu 1. beruht habe, durch das Bauverbot nach der Lärmschutzverordnung der Beigeladenen zu 2. im Zeitraum vom 15. Mai bis 30. September 2017 und durch den Drittrechtsbehelf des Klägers vom 3. November 2017 gehemmt worden; da über den Drittrechtsbehelf nicht rechtskräftig entschieden sei, dauere die Hemmung noch an. Der Kläger sei durch die Baugenehmigungen schließlich nicht in seinen Rechten verletzt. Die Baugenehmigungen seien nicht zu seinen Lasten unbestimmt.
Die Beigeladene zu 1. beantragt,
unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Oldenburg vom 10. September 2024, AZ: XXX, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte stellt keinen Antrag und meint, die Klage sei mit dem Feststellungsantrag bereits unzulässig, da dieser subsidiär zu einer vom Kläger zu erhebenden Verpflichtungsklage, gerichtet auf ein bauaufsichtliches Einschreiten des Beklagten gegen das Vorhaben, sei. Eine solche Verpflichtungsklage habe der Kläger nicht erhoben. Ferner sei die Klagebegründungsfrist des § 6 UmwRG verstrichen. Die Klage sei auch unbegründet. Das ausgeführte stelle gegenüber dem 2014 genehmigten Vorhaben kein aliud dar. Mit Blick auf die Genehmigung vom 19. Oktober 2017 sprächen die besseren Gründe für eine unselbständige Nachtragsgenehmigung, die sich auf die erteilte Ausgangsgenehmigung bezogen habe. Danach habe der Kläger aber nur noch Nachbarrechtsverletzungen geltend machen können, die sich gerade aus den Änderungen gegenüber der Ausgangsgenehmigung ergäben. Namentlich die Fragen des Grenzabstands und des Entwässerungskonzepts seien nicht neu aufgeworfen worden.
Der Kläger beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er macht geltend, er habe seine Klage innerhalb der Frist des § 6 UmwRG durch Bezugnahme auf sein Widerspruchsvorbringen sowie durch Schriftsätze vom 26. Februar, 16. März und 13. April 2018 ausreichend begründet. Die eigentliche Klagebegründung vom 13. Juni 2018 habe nur noch Vertiefungen enthalten. Auch der Vortrag hinsichtlich der in das Verfahren einbezogenen “Nachtragsgenehmigung” vom 27. Juli 2021 sei fristgemäß erfolgt.
In der Sache sei gegenüber der Ausgangsgenehmigung ein aliud gebaut worden; das habe auch eine Mitarbeiterin des Beklagten zunächst so gesehen. Die Ausgangsgenehmigung sei für den Umbau eines bestehenden Gebäudes unter Beibehaltung des Bestandsschutzes erteilt worden; das tatsächlich errichtete Vorhaben stelle sich dagegen als Neubau dar. Schon der komplette Austausch der Dachkonstruktion führe zur Annahme eines aliud. Die Genehmigung vom 19. Oktober 2017 sei eine Nachtragsgenehmigung; das habe der Beklagte im Widerspruchsbescheid selbst geltend gemacht. Eine Umdeutung komme aus den vom Verwaltungsgericht angeführten Gründen nicht in Betracht. Die Baueinstellungsverfügung gehe auf das Verhalten der Beigeladenen zu 1. zurück und könne die Ausführungsfrist des § 71 Satz 1 NBauO daher nicht hemmen. An seiner Auffassung, das Vorhaben verletze Nachbarrechte sowohl infolge eines Grenzabstandsverstoßes, als auch eines Verstoßes gegen das Rücksichtnahmegebot, halte er fest.
Die Beigeladene zu 2. sowie die Beigeladenen zu 3. bis 14. haben sich im Berufungsverfahren zur Sache nicht geäußert und keine Anträge gestellt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Beteiligten und des Sachverhalts wird auf die Gerichtsakte und die Beiakten verwiesen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung ist begründet. Das Verwaltungsgericht hat der Klage zu Unrecht stattgegeben.
I.
Die Klage hat mit dem Hauptantrag, den der Senat nach § 88 VwGO gemäß dem Begehren des Klägers als Antrag,
festzustellen, dass das Vorhaben der Beigeladenen zu 1. in der Fassung des Bauscheins 1861/2020 insgesamt nicht durch eine wirksame Baugenehmigung gedeckt ist,
auslegt, keinen Erfolg.
1. Die Klage mit dem so formulierten Antrag ist zulässig.
Die vom Verwaltungsgericht nicht geprüfte, aber analog § 42 Abs. 2 VwGO erforderliche Klagebefugnis des Klägers ergibt sich aus seinem Vortrag, dass das (Gesamt-)vorhaben in der Gestalt, die es durch die letzte Nachtragsgenehmigung erhalten hat, ihn, wäre es nicht durch eine Genehmigung legalisiert, in subjektiv-öffentlichen Rechten verletzen würde. Dieser Vortrag greift, wie die Ausführungen unter II. zeigen werden, zwar im Ergebnis nicht durch, seine Richtigkeit ist aber nicht von vornherein nach jeder denkbaren Betrachtungsweise ausgeschlossen.
Das Feststellungsinteresse des Klägers ergibt sich daraus, dass eine bei Unwirksamkeit der Baugenehmigung(en) beachtliche materielle Baurechtswidrigkeit des Vorhabens Grundlage für ein bauaufsichtliches Einschreiten des Beklagten sein müsste.
Der Klage steht aus den vom Verwaltungsgericht angeführten Gründen auch nicht die Subsidiarität einer Anfechtungsklage gegen die Baugenehmigungen entgegen, da der Kläger sich nicht auf deren Rechtswidrigkeit, sondern auf das nachträgliche Erlöschen der Ursprungs- und die anfängliche Unwirksamkeit der “Nachtrags“-Genehmigungen beruft. Die Anfechtungsklage setzt dagegen einen wirksamen Verwaltungsakt voraus.
Auch zu einer Verpflichtungsklage auf bauaufsichtliches Einschreiten gemäß § 79 NBauO ist die Feststellungsklage weder subsidiär, noch fehlt es an einem Rechtsschutzbedürfnis des Klägers, weil der Kläger sein Klageziel effektiver mit einer entsprechenden Verpflichtungsklage erreichen könnte (a.A. OVG NRW, Urt. v. 21.1.2016 – 2 A 718/15 -). Angesichts der Tatsache, dass die Bauaufsichtsbehörden in Niedersachsen nach ständiger Senatsrechtsprechung gegen baurechtswidrige Zustände in der Regel einzuschreiten haben und hiervon nur bei Vorliegen besonderer Umstände absehen können (vgl. zuletzt Senatsurt. v. 5.6.2025 – 1 LB 127/23 -, BauR 2025, 1510), muss der Baunachbar – jedenfalls wenn die Bauaufsichtsbehörde bisher von der formellen Legalität des Bauvorhabens ausgeht – nicht gleichsam präventiv der Möglichkeit vorbeugen, dass ein Feststellungsurteil folgenlos bleiben wird. Der Sachverhalt stellt sich insoweit nicht wesentlich anders dar als im Falle der Anfechtungsklage gegen eine Baugenehmigung; auch für diese fehlt das Rechtsschutzinteresse nicht schon dann, wenn der Baunachbar es versäumt, sie mit einem Annexantrag auf bauaufsichtliches Einschreiten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 2 VwGO) zu verbinden.
2. Der Hauptantrag ist aber unbegründet. Das Vorhaben ist unabhängig davon, ob die Baugenehmigung vom 16. Oktober 2014 infolge der Errichtung eines aliud erloschen ist, von einer wirksamen Baugenehmigung gedeckt, da die Baugenehmigung vom 19. Oktober 2017 das Vorhaben in der in ihr beschriebenen Gestalt insgesamt neu legitimiert und nicht lediglich eine unselbständige Nachtragsgenehmigung zur Genehmigung vom 16. Oktober 2014 darstellt. Ob die Genehmigung vom 27. Juli 2021 eine Voll- oder – was weitaus näher liegt – eine unselbständige Nachtragsgenehmigung darstellt, kann daher dahinstehen.
Dem Kläger und dem Verwaltungsgericht ist zuzugeben, dass der Wortlaut des Bauscheins stark gegen ein solches Verständnis spricht. Das gilt zum einen für die Bezeichnung als Nachtragsbaugenehmigung, die außer im Bauschein selbst auch im Bauantrag und in den grüngestempelten Bauvorlagen vorkommt. Auch der im Bauschein enthaltene Hinweis “Diese Nachtragsgenehmigung verlängert nicht die Geltungsdauer der Ursprungsgenehmigung” träfe zwar streng genommen auch auf eine neue Vollgenehmigung zu; seine Aufnahme wäre bei einer solchen aber sinnlos, da von der Ursprungsgenehmigung kein Gebrauch mehr gemacht werden müsste. Die Aufnahme dieses Satzes, der angesichts der Erteilung der “Nachtragsgenehmigung” nach Ablauf der Geltungsdauer der Ursprungsgenehmigung die gesamte Genehmigungserteilung ad absurdum führen würde, zeigt aber bereits, dass es sich nicht um eine fallbezogen gewählte Formulierung, sondern um einen – freilich aus dem “Baukasten” für Nachtragsgenehmigungen entnommenen – Textbaustein handelt. Der Umstand, dass der Beklagte in der Formensprache einer Nachtragsbaugenehmigung gehandelt hat, lässt jedoch für sich genommen keinen zwingenden Schluss darauf zu, dass tatsächlich eine unselbständige Genehmigung nur einzelner baulicher Veränderungen des Vorhabens gegenüber der Ursprungsgenehmigung erteilt wurde; das sieht auch das Verwaltungsgericht richtig.
Die weiteren von ihm für eine Nachtragsgenehmigung angeführten Indizien haben nur geringes Gewicht. Dass die Genehmigung im Text gestattet, “gemäß § 70 NBauO die vorgenannte Baumaßnahme abweichend von der Baugenehmigung vom 16.10.2014 entsprechend den beigefügten Bauvorlagen auszuführen”, würde auch zu einer Änderungs(voll)genehmigung passen. Auch der Satz “Die Bedingungen, Auflagen und Hinweise der Ursprungsgenehmigung sind weiterhin Bestandteil dieser Nachtragsgenehmigung, soweit sie nicht ausdrücklich aufgehoben oder geändert worden sind” zwingt nicht zur Annahme einer echten Nachtragsgenehmigung. Es kann sich dabei auch um eine vereinfachte Regelungstechnik durch Verweis handeln. Relativiert wird dieser Hinweis ferner dadurch, dass der “Nachtragsgenehmigung” zahlreiche Nebenbestimmungen beigefügt sind, die bei einer bloßen Ergänzung der Ausgangsgenehmigung überflüssig wären, da sie sich nicht auf die Veränderungen, sondern auf bereits mit der Ursprungsgenehmigung zugelassene Nutzungen und Bauelemente beziehen. Auch der Umstand, dass in den Bauvorlagen die Veränderungen gegenüber der Ausgangsgenehmigung vom 16. Oktober 2014 farblich gekennzeichnet sind, spricht nicht unbedingt für eine unselbständige Nachtragsgenehmigung, da die Kennzeichnung der Änderungen der Baugenehmigungsbehörde auch bei Erteilung einer Neugenehmigung die Arbeit erleichtert.
Für die Auslegung unerheblich ist, dass der Beklagte im Widerspruchsverfahren die Auffassung vertreten hat, die “Nachtragsgenehmigung” habe sich auf die Abweichungen gegenüber der Ursprungsgenehmigung beschränkt; das ist eine nachträglich vertretene Rechtsauffassung, die nicht geeignet ist, den Inhalt der Ausgangsgenehmigung zu ändern.
Das gilt auch mit Blick darauf, dass der Beklagte ungeachtet der Tatsache, dass er in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht angegeben hat, man habe den “Nachtragsbauantrag” wie den Antrag auf eine Vollgenehmigung geprüft, im Berufungsverfahren jedenfalls schriftsätzlich wiederum den Standpunkt vertreten hat, die besseren Gründe sprächen für die Annahme einer bloßen Nachtragsgenehmigung.
Für das Verständnis der Baugenehmigung entscheidend ist aus Sicht des Senats, dass der Beklagte das Bauvorhaben – aus den Akten eindeutig erkennbar – tatsächlich umfassend erneut geprüft und auf dieser Grundlage auch gegenüber der Genehmigung vom 16. Oktober 2014 neue Anforderungen gestellt hat, die sich aus einem auf die baulichen Änderungen beschränkten Vorhabenumfang nicht hätten rechtfertigen lassen. Schon in der grüngestempelten Baubeschreibung werden Angaben zum Gesamtgebäude – insbesondere auch zu den Gesamtherstellungskosten – gemacht. Neben der auf die Änderungen bezogenen “Ergänzenden Betriebsbeschreibung” ist auch die auf das Gesamtvorhaben bezogene Ursprungsbetriebsbeschreibung Teil der Bauvorlagen und grüngestempelt. Neu erstellt worden war der Brandschutznachweis; auch die Nachbarrechte nicht nur des Klägers waren erneut Gegenstand der bauaufsichtlichen Prüfung.
Nicht zuletzt aufgrund seiner wirtschaftlichen Bedeutung kommt besonderes Gewicht dem Umstand zu, dass, abweichend von den Bauvorlagen der Ausgangsgenehmigung, der Stellplatznachweis sich nicht mit einem Vergleich der für die Nutzung bis 2014 und der für die aktuelle Nutzung benötigten Stellplätze begnügt. Dieser Vergleich ist vielmehr grün durchgestrichen, mit dem Zusatz “‘Neubau’, Stellplätze sind abzulösen!” versehen, und ihm ist eine grüngestempelte Ablösevereinbarung vom 14. September 2017 beigefügt. Für einen Nachtrag wäre diese Vorgehensweise nicht erforderlich und als Forderung der Bauaufsicht auch nicht zulässig gewesen, da nicht die Änderungen gegenüber dem 2014 genehmigten Bauvorhaben, sondern nur das Gesamtbauvorhaben, erstmals verstanden als Neuvorhaben, den von null auf vierzehn Stellplätze gesteigerten Stellplatzbedarf auslösen würde.
Die Indizwirkung der Bauvorlagen wird insoweit durch die schriftlich dokumentierte, durch den Grüneintrag in der Baugenehmigung angedeutete und daher für die Auslegung der Baugenehmigung berücksichtigungsfähige (vgl. Senatsurt. v. 20.2.2014 – 1 LB 198/11 -, BauR 2014, 1131) Entwicklung des Genehmigungsverfahrens verstärkt. Danach war die Beigeladene zu 1. Anfang 2016 noch der Auffassung, die von ihr zur Nachgenehmigung zu beantragenden Änderungen seien punktueller Natur und ließen den – ihr etwa mit Blick auf eine Stellplatzablösung, die dort, offenbar in der Annahme einer Identität des Ursprungsvorhabens mit dem Altgebäude und eines daraus folgenden Bestandsschutzes nicht gefordert wurde, günstigen – Bestand der Ursprungsgenehmigung unberührt. Um sich die Vorteile der Ursprungsgenehmigung zu erhalten, war die Beigeladene zu 1. auch bereit, sinnvolle Änderungen, etwa den Austausch von Holz- gegen Stahlbetondecken zu unterlassen (vgl. Vermerk auf gelbem Klebezettel vom 22.1.2016, BA 002 Bl. 100). In der zweiten Jahreshälfte einigten sich die Beteiligten jedoch darauf, dem weiteren Genehmigungsverfahren den Rechtsstandpunkt der Beigeladenen zu 2. zugrunde zu legen, dass es sich bei dem Vorhaben um ein Neubauvorhaben handele, das daher eines Stellplatznachweises bzw. einer Stellplatzablösung bedürfe. Dies nahm die Beigeladene zu 1. dann zum Anlass, auch den Deckenaustausch, den der Beklagte im Jahr 2016 als unvereinbar mit dem Anliegen einer Legalisierung durch bloßen Nachtrag angesehen hatte, zur Genehmigung zu stellen (vgl. Stellungnahmen der Beigeladenen zu 2. vom 10.7.2017 und 18.8.2017, BA 003 Bl. 26, 33; sowie E-Mail-Verkehr der Beigeladenen zu 1. und des Beklagten vom 1.9.2017 und 12.9.2017, BA 003 Bl. 35, 40-42). Diese Genese erklärt auch die auf eine Nachtragsbaugenehmigung zugeschnittene Form der Genehmigung vom 19. Oktober 2017: Die Beteiligten haben es versäumt, dem erst relativ spät im Genehmigungsverfahren realisierten Übergang vom Nachtrags- zum Vollgenehmigungsantrag durch eine redaktionelle Überarbeitung der Bauvorlagen und des Bauscheins Rechnung zu tragen. Für die durch Auslegung aus dem Gesamteindruck der maßgeblichen Unterlagen zu ermittelnde Rechtsnatur der Genehmigung kann dies jedoch nicht entscheidend sein.
II.
Der zulässige Hilfsantrag auf Aufhebung der Baugenehmigung vom 19. Oktober 2017 und der Nachtragsgenehmigung vom 27. Juli 2021 in Gestalt der zu diesen jeweils ergangenen Widerspruchsbescheide ist unbegründet. Die Genehmigungen verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten i.S.d. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Eine solche Rechtsverletzung würde sich nicht aus jeder Rechtswidrigkeit der Genehmigungen, sondern könnte sich lediglich aus einem Verstoß gegen Vorschriften ergeben, die gerade auch dem Schutz des Klägers zu dienen bestimmt sind. Solche Verstöße liegen nicht vor.
1. Das gilt zunächst mit Blick auf etwaige Grenzabstandsverletzungen. Sowohl hinsichtlich des grenzständig errichteten Erdgeschosses des Hauptgebäudes, als auch der von der Nordgrenze des Baugrundstücks zurückgesetzten Obergeschosse einschließlich der eingehausten Lüftungsanlage auf dem Gebäudedachs, als auch hinsichtlich des grenzständigen Nebengebäudes an der rückwärtigen Grundstücksgrenze legitimieren die Baugenehmigungen keine Grenzabstandsverletzungen, auf die sich der Kläger berufen könnte.
Mit Blick auf das Erdgeschoss und die Obergeschosse des Hauptgebäudes kann der Senat dahinstehen lassen, ob diese objektiv die Grenzabstandsvorschriften des § 5 Abs. 1, 5 und 6 NBauO in der zum jeweiligen Genehmigungszeitpunkt geltenden Fassung einhalten. Denn selbst wenn dies nicht der Fall wäre, könnte sich der Kläger auf die Grenzabstandsunterschreitung nicht berufen, da sein Wohnhaus ebenfalls, und zwar in Höhe beider Geschosse, an der gemeinsamen Grundstücksgrenze errichtet ist.
Der öffentlich-rechtliche Nachbarschutz beruht auf einem Verhältnis wechselseitiger Abhängigkeit. Aus der Störung des nachbarlichen Gleichgewichts und nicht schon aus der Abweichung von öffentlich-rechtlichen Normen ergibt sich der Abwehranspruch des Nachbarn. Hieraus folgt, dass ein Nachbar aus dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung gehindert sein kann, einen Verstoß gegen nachbarschützende Vorschriften geltend zu machen, wenn er in vergleichbarer Weise gegen diese Vorschriften verstoßen hat.
Soweit das nachbarschaftliche Gemeinschaftsverhältnis nicht gestört wird, d.h. die Verletzungen der Grenzabstandsvorschriften bei wertender Betrachtung einander entsprechen, ist ein Abwehranspruch ausgeschlossen (st. Senatsrspr., vgl. zuletzt Senatsbeschl. v. 30.11.2022 – 1 ME 97/22 -). Ob die Grenzabstandsunterschreitung des Nachbarn ihrerseits rechtswidrig ist, ist unerheblich (Senatsbeschl. v. 20.10.2014 – 1 LA 103/14 -). Bei der Frage, ob sich die Grenzabstandsunterschreitungen entsprechen, kommt es nicht auf eine zentimetergenaue Betrachtung an (vgl. Senatsbeschl. v. 30.3.1999 – 1 M 897/99 -, BRS 62 Nr. 190 = BauR 1999, 1163; v. 9.9.2004 – 1 ME 194/04 -, BRS 67 Nr. 188 = BauR 2005, 372). Die “Störung” des nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnisses ist vielmehr anhand der konkreten Auswirkungen zu beurteilen, wobei es insbesondere (auch) darauf ankommt, welche Abstandsschatten die Gebäudeteile auf das Grundstück des jeweils anderen werfen und in welcher Weise sie hierdurch bei Würdigung der konkreten Verhältnisse diejenigen Belange beeinträchtigen, welche die Grenzabstandsvorschriften zu schützen bestimmt sind (vgl. Senatsbeschl. v. 9.9.2004 – 1 ME 194/04 -, BRS 67 Nr. 188 = BauR 2005, 372). Das nachbarschaftliche Gemeinschaftsverhältnis, welches den Nachbarn zu “treuem"“, das heißt fairem Verhalten verpflichtet, ist dann in einer Abwehrmaßnahmen nach wie vor zulassenden Weise gestört, wenn die Verletzung nachbarschützender Abstandsregelungen durch das angegriffene Vorhaben schwerer wiegt, als die Inanspruchnahme des Bauwiches durch den sich wehrenden Nachbarn (Senatsbeschl. v. 30.3.1999 – 1 M 897/99 -, BRS 62 Nr. 190 = BauR 1999, 1163).
Ein solches Ungleichgewicht der wechselseitigen Grenzabstandsunterschreitungen ist hier nicht festzustellen. Das Hauptgebäude des Vorhabens berührt die Grundstücksgrenze des Klägers lediglich mit seinem rückwärtigen, im Grenzbereich eingeschossigen Anbau. Diesem liegt eine ebenfalls direkt an die Grenze reichende zweigeschossige Bebauung auf dem Klägergrundstück gegenüber. Selbst wenn man berücksichtigt, dass die Bebauung auf dem Vorhabengrundstück noch durch den von der nördlichen Grundstücksgrenze um 3 m zurückgesetzten rückwärtigen Anbau im Ober- und Dachgeschoss ergänzt wird, der den gesetzlichen Grenzabstand zum Klägerwohnhaus nur unter der Prämisse, dass das Erdgeschoss rechtmäßig an die Grenze gebaut und mithin § 5 Abs. 6 NBauO anwendbar ist, einhält, ergibt sich kein anderes Bild. Denn angesichts des Abstands zur Grundstücksgrenze und des Umstandes, dass der Anbau in den Obergeschossen mit Ausnahme seiner rückwärtigen Terrassen nicht auf der Höhe des Klägergrundstücks, sondern von dessen östlichem Nachbargrundstück C. -Straße 18 liegt, wird das Gewicht der Grenzabstandsunterschreitung durch diesen Gebäudeteil nur geringfügig verstärkt. Erst recht gilt dies für den mit der Nachtragsgenehmigung vom 27. Juli 2021 zugelassenen trapezförmigen Lüftungsaufbau auf dem rückwärtigen Anbau; dieser hält ebenfalls einen Abstand von mindestens 3 m von der Nordgrenze des Vorhabengrundstücks und ist 1,80 m von der Westfassade des rückwärtigen Anbaus zurückgesetzt, liegt also nicht auf Höhe des Klägergrundstücks. Auch unter Einbeziehung der Nutzung beider Gebäude ergibt sich kein anderes Bild. Das Erdgeschoss des Anbaus wird auf der Höhe des Klägergrundstücks durch die Toiletten der Gaststätte genutzt, die Obergeschosse durch Ferienwohnungen, während das Klägerwohnhaus zum Dauerwohnen genutzt wird.
Ein die Gleichwertigkeit erschütternde Andersartigkeit wie sie etwa zwischen Haupt- und Nebengebäuden besteht, ist insoweit nicht festzustellen. Hinzu kommt, dass das Klägergebäude zur gemeinsamen Grundstücksgrenze keine Fenster aufweist, die Grenzabstandsunterschreitung also zu keiner Störung der dort ausgeübten Nutzungen führen kann. Auch unter Einbeziehung des eingeschossigen rückwärtigen Nebengebäudes des Vorhabens – das entgegen der Auffassung des Klägers ein selbständiges Gebäude i.S.d. § 2 Abs. 2 NBauO ist und für sich genommen den gesetzlichen Grenzabstand gemäß § 5 Abs. 8 Satz 2 Nr. 1 NBauO in der bei Genehmigungserteilung im Jahr 2017 geltenden Fassung einhält – ergibt sich kein anderes Bild. Denn diesem Gebäude liegt auf dem Klägergrundstück ein Teil des Hauptgebäudes gegenüber, das mit einem Abstand von ca. 1,50 m bei zweigeschossiger Bebauung den Grenzabstand ebenfalls deutlich unterschreitet und als Wohngebäude eine gegenüber dem als Lager und Technikraum genehmigten Nebengebäude eine höhere Nutzungsintensität aufweist.
2. Auch unzumutbare Lärmbelastungen, die das hier im Gebot des Einfügens nach § 34 Abs. 1 BauGB verankerte Rücksichtnahmegebot verletzen könnten, verursacht das Vorhaben in der maßgeblichen Fassung der 2. Nachtragsgenehmigung nicht. Dieser Genehmigung liegt eine Schalltechnische Untersuchung vom 23. Juli 2020 zugrunde, deren Vorgaben einzuhalten sind und die zur Unbedenklichkeit der vorhabenbedingten Schallemissionen kommt. Die gegen die Aussagekraft dieses Gutachtens gerichteten Rügen des Klägers greifen nicht durch. Das gilt zunächst für seinen Einwand, sein Haus sei als Immissionsort in dem Gutachten nicht betrachtet worden. Das trifft zwar zu. Eine Betrachtung des Hauses war jedoch nicht erforderlich, da die betrachteten Immissionsorte 13 und 14 näher an allen Immissionsquellen liegen als dieses. Einzige Ausnahme ist insoweit die WC-Abluft an der Nordwestecke des Anbaus, die aber nur mit dem sehr geringen Einzelemissionspegel von 38 dB(A) zum Gesamtlärm beiträgt und daher den Immissionspegel in mehr als 3 m Entfernung nicht maßgeblich beeinflussen kann. Die Richtwerte von 60 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts werden an den Immissionsorten 13 und 14 mit max. 44,4 dB(A) tags und nachts am IO 14, 2. OG – teils deutlich – unterschritten. An den schutzwürdigen Wohn- und Schlafzimmerfenstern des Klägerwohnhauses, wird das Ergebnis noch wesentlich deutlicher sein.
Der Einwand des Klägers, einzelne Emissionsquellen seien im Gutachten nicht berücksichtigt, greift ebenfalls nicht durch. Hinsichtlich der Vorbelastung durch Abluftanlagen am Gebäude D. -Straße 16 trifft er nicht zu (vgl. Punkt 4.2 der Schalltechnischen Untersuchung v. 23.7.2020). Zutreffend ist, dass die Balkone der Ferienwohnungen als Lärmquelle außer Betracht geblieben sind. Angesichts der wenig attraktiven Lage der Balkone im weitgehend überbauten Blockinnenbereich ist allerdings mit einer intensiven und damit lärmintensiven Nutzung dieser Balkone nicht zu rechnen; auch nach der Erfahrung des Senats (etwa Senatsbeschl. v. 15.5.2025 – 1 ME 143/24 -, ZfBR 2025, 385) ist der Lärmbeitrag solcher Balkone und Terrassen gering. Die Außerbetrachtlassung der Balkone als relevante Lärmquelle liegt daher im Rahmen des gutachterlichen Ermessens hinsichtlich der Methodenwahl.
Soweit der Kläger meint, die nähere Umgebung könne nicht nur den Schutz eines gemischt genutzten Gebiets, sondern den eines Kurgebiets (zumutbare Dauerschallpegel von 45dB(A) tags und 35 dB(A) nachts) beanspruchen, da die Stadt A. das Gebiet als “Kurwohnzone” einstufe, ist ihm nicht zu folgen. Bei Genehmigungserteilung war der Gebietscharakter und damit der Schutzanspruch des Klägergrundstücks mangels Bestehens eines Bebauungsplans nach dem Vorhandenen zu beurteilen. Mit Blick auf den umfangreichen Geschäftsbesatz an der F. -Straße und am C. -Straße entsprach der Schutzanspruch dem eines Mischgebiets.
3. Eine Verletzung von § 13 NBauO zu Lasten des Klägers liegt nicht vor. Eine solche käme allenfalls dann in Betracht, wenn gerade sein Grundstück durch nicht ordnungsgemäß abgeleitetes Wasser beeinträchtigt zu werden drohte. Das ist hier nicht ersichtlich. Die angeblich unzureichende Entwässerung der südwestlichen Hoffläche betrifft ihn nicht. Sein Grundstück grenzt nur an das Nebengebäude und einen Teil des Hauptgebäudes. Die Ableitung des Wassers von den Dachflächen ist Gegenstand der Bauvorlagen. Anhaltspunkte dafür, dass von den Dachflächen Wasser auf das Klägergrundstück abfließen könnte, sind nicht dargelegt und auch nicht erkennbar.
4. Die Rüge des Klägers, da das Vorhaben keine Stellplätze aufweise, sei ein Zuparken seines Grundstücks zu befürchten, ist mit Blick auf die örtlichen Verhältnisse fernliegend. In der Saison ist die Innenstadt der Beigeladenen zu 2. für PKW-Verkehr gesperrt. Nur in dieser Zeit könnte aber das Vorhaben, das durch Gastronomie und Fremdenbeherbergung genutzt wird, nennenswerten Zu- und Abgangsverkehr verursachen.
5. Eine Verletzung des Gebotes der Rücksichtnahme durch eine erdrückende Wirkung des Vorhabens ist nicht erkennbar. Insoweit wird sinngemäß auf die Ausführungen zur Vergleichbarkeit der wechselseitigen Grenzabstandsunterschreitungen von Vorhaben und der Grundstücksbebauung des Klägers Bezug genommen. Unabhängig davon ist angesichts der insgesamt sehr dichten Bebauung im Straßengeviert eine intensive Bebauung auch auf dem Vorhabengrundstück von vornherein hinzunehmen.
Eine Einsehbarkeit sensibler Räume seines Wohnhauses ist nach dem vom Kläger selbst zur Akte gereichten Lichtbild gerade nicht gegeben. Sein Wohn- und Schlafzimmerfenster sind nach Westen orientiert und haben keine Blickbeziehung zu den Dachterrassen und Balkonen des Vorhabens. Einsehbar sind allenfalls das Bad- und das Küchenfenster. Das Badfenster ist offenbar blickdicht, hinsichtlich des Küchenfensters fehlt es erstens an einer besonderen Sensibilität und ist zweitens architektonische Selbsthilfe zumutbar. Auch insoweit ist zu berücksichtigen, dass das Klägergebäude in einer dicht besiedelten Innenstadtlage steht.
Weitere Nachbarrechtsverletzungen sind nicht geltend gemacht und auch nicht ersichtlich.
