Rechtsprechung kompakt Bauträger – Keine konkludente Abnahme bei vorheriger Mängelrüge

Rechtsprechung kompakt Bauträger - Keine konkludente Abnahme bei vorheriger Mängelrüge

OLG Koblenz, Urteil vom 20.03.2025 – 2 U 112/24

1. Das Verlangen eines Vorschusses zur Mängelbeseitigung kann ausnahmsweise ein Abrechnungsverhältnis begründen, wenn der Besteller ausdrücklich oder konkludent zum Ausdruck bringt, unter keinen Umständen mehr mit dem Unternehmer, der ihm das Werk als fertiggestellt zur Abnahme angeboten hat, zusammenarbeiten zu wollen, also endgültig und ernsthaft eine (Nach-)Erfüllung durch ihn ablehnt.

2. Zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums sind ausschließlich die einzelnen Erwerber des Wohnungseigentums berechtigt und verpflichtet. Der Bauträger bleibt dem Anspruch auf mangelfreie Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums ausgesetzt, solange auch nur ein Erwerber einen (Erfüllungs- oder Gewährleistungs-)Anspruch hat.

3. Eine konkludente Abnahme durch Ingebrauchnahme des Wohnungseigentums scheidet regelmäßig aus, wenn der Besteller während einer angemessenen Prüffrist ausdrücklich wesentliche Mängel rügt. Dies gilt auch, wenn der Besteller vor Einzug zu Recht aufgrund wesentlicher Mängel die Abnahme verweigert hat und zum Zeitpunkt des Einzugs die Mängel nicht beseitigt sind.

4. Der Verlust von Mängelrechten wegen unterlassenen Mängelvorbehalts bei Abnahme kommt nur in Betracht, wenn der Besteller vom Vorhandensein des konkreten Mangels, also jedenfalls des Mangelsymptoms, weiß und dessen Bedeutung für die Auswirkungen auf Beschaffenheit und Verwendbarkeit des Werkes beurteilen kann; bloßes (auch grob fahrlässig unterlassenes) Kennenmüssen genügt nicht.

Wann verjährt der Anspruch auf mangelfreie Herstellung des Gemeinschaftseigentums?

OLG Frankfurt, Urteil vom 31.03.2026 – 9 U 93/24

1. Hat der Besteller das Bauwerk bezogen, liegt darin nach Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist eine konkludente Abnahme, wenn sich aus dem Verhalten des Bestellers nichts Gegenteiliges ergibt. Werden trotz Nutzung des Bauwerks wesentliche Mängel gerügt, wird in aller Regel auch ohne ausdrückliche Abnahmeverweigerung keine konkludente Abnahme angenommen werden dürfen.

2. Eine konkludente Abnahme von Gemeinschaftseigentum kommt erst dann in Betracht, wenn das Gemeinschaftseigentum im Wesentlichen fertig gestellt worden ist.

3. Maßgeblich für die Frage der Mangelfreiheit einer Baumaßnahme ist, ob diese den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Anerkannte Regeln der Technik sind (nur) solche, die sich in der Wissenschaft durchgesetzt und in der Baupraxis als richtig und brauchbar bewährt haben. Sie können in DIN- oder EN-Normen oder sonstigen technischen Regelwerken niedergelegt sein, müssen dies aber nicht.

4. Der Herstellungsanspruch gem. § 631 Abs. 1 BGB kann bereits während der Bauzeit fällig werden. Eine Verjährung des Herstellungsanspruchs, solange wesentliche Arbeiten am Werk nicht abgeschlossen sind, ist aber nach § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB ausgeschlossen, da der Unternehmer mit der jeweiligen Arbeitsaufnahme den Herstellungsanspruch des Bestellers anerkennt.

Keine Abnahme durch vereidigten Sachverständigen

BGH, Urteil vom 26.03.2026 – VII ZR 108/24

1. Die Verjährung eines Kostenvorschussanspruchs des Bestellers gem. § 633 Abs. 3 BGB a.F. in Verbindung mit § 242 BGB beginnt erst mit Abnahme der Werkleistung zu laufen (Bestätigung von BGH, IBR 2010, 577).

2. Eine von einem Bauträger gestellte Vertragsklausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vereidigten Sachverständigen zu erfolgen hat, ohne dass dem Erwerber das Recht vorbehalten wird, das hergestellte Werk auf seine Abnahmefähigkeit zu überprüfen und die Abnahme selbst zu erklären, ist gem. § 9 Abs. 1 AGBG wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam.

3. Für die Durchsetzbarkeit des Kostenvorschussanspruchs gem. § 633 Abs. 3 BGB a.F. i.V.m. § 242 BGB wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums gilt in diesem Fall eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der infolge der Unwirksamkeit der Abnahmeklausel fehlgeschlagenen Abnahme.

Abnahmeklausel unwirksam: Mängelansprüche verjähren in 30 Jahren

BGH, Urteil vom 26.03.2026 – VII ZR 68/24

1. Die Verjährung eines Kostenvorschussanspruchs des Bestellers gem. § 633 Abs. 3 BGB a.F. i.V.m. § 242 BGB beginnt erst mit Abnahme der Werkleistung zu laufen (Bestätigung von BGH, IBR 2010, 577).

2. Eine von einem Bauträger gestellte Vertragsklausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen soll, ohne dass dem Erwerber das Recht vorbehalten wird, das hergestellte Werk auf seine Abnahmefähigkeit zu überprüfen und die Abnahme selbst zu erklären, ist gem. § 9 Abs. 1 AGB-Gesetz wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam.

Anerkannte Regeln der Technik sind ein Muss

OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.01.2026 – 23 U 155/23

1. Bauträgerverträge sind, soweit es um den Bau des Hauses oder der Wohnung geht, auf die Ausführung werkvertraglicher Leistungen gerichtet. Bei Mängeln des Bauwerks richten sich die Gewährleistungsansprüche deshalb nach Werkvertrags- und nicht nach Kaufrecht.

2. Die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik wird grundsätzlich auch ohne ausdrückliche Erwähnung im Vertrag als Mindeststandard (stillschweigend) vereinbart.

2. Die DIN-Norm 1988-200 kann als „Bibel“ der Trinkwasserinstallation betrachtet werden und gibt die anerkannten Regeln der Technik wieder.

3. Ein Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik stellt stets einen Baumangel dar. Einer darüberhinausgehenden Beeinträchtigung der Leistung bedarf es nicht. Es kommt auch nicht darauf an, inwieweit die Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt ist.

4. Im Falle der Minderung ist die Vergütung in dem Umfang herabzusetzen, der dem Verhältnis des Werkes in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert des Werkes entspricht.

5. Dabei können der Schätzung nicht die fiktiven Mängelbeseitigungskosten zu Grunde gelegt werden. Maßstab für die Minderung ist die Störung des Äquivalenzinteresses, die infolge des Mangels entstanden ist.

Eigentumsumschreibung bei Fertigstellungsverzug

OLG Köln, Beschluss vom 17.12.2025 – 11 U 7/24

1. Ob in der lngebrauchnahme und anschließenden Nutzung eines Bauwerks durch den Besteller eine konkludente Abnahme liegt, beurteilt sich nach den Umständen des Einzelfalls (hier verneint).

2. Zur üblichen, aber auch stillschweigend vereinbarten Beschaffenheit einer Tiefgarage gehört jedenfalls bei hochwertigen Objekten, dass sie mit Mittelklassefahrzeugen ohne größere Beschränkungen genutzt werden kann. Aus öffentlich-rechtlicher Sicht geben hierfür die in der SBauVO NW vorgeschriebenen Maße Anhaltspunkte für die erforderliche Dimensionierung der Stellplätze und Fahrgassen.

3. Die in der SBauVO NW vorgeschriebene Mindestbreite der Fahrgasse ist über die gesamte Fahrgasse einzuhalten. In die Fahrgasse hineinragende Stützen, die zu einer Unterschreitung der Mindestbreite führen, begründen einen Mangel, da die Tiefgarage insoweit nicht für die gewöhnliche Verwendung geeignet ist.

4. Die Übertragung des Eigentums darf nicht verweigert werden, wenn die vollständige Zahlung des Erwerbspreises aus Gründen unterbleibt, die der Bauträger zu vertreten hat.

5. Der Bauträger verhindert treuwidrig den Eintritt der Bedingung für die Fälligkeit des Anspruchs auf Eigentumsübertragung, wenn er durch mangelhafte Leistung die Ursache dafür setzt, dass der Kaufpreis nicht vollständig gezahlt wird. Soweit das Zurückbehaltungsrecht eines Erwerbers den Restbetrag aus der Vergütung des Bauträgers abdeckt, besteht der Auflassungsanspruch.

6. Die Verweigerung der Eigentumsumschreibung durch den Bauträger ist treuwidrig, wenn die rückständige Kaufpreisforderung geringfügig ist. Dass ist jedenfalls bei einer Restkaufpreisforderung von unter 10% des Kaufpreises anzunehmen. Dabei sind etwaige Sicherungseinbehalte nicht als Rückstand anzusehen.

Mängeleinbehalt steht Vorschussanspruch entgegen

OLG Frankfurt, Beschluss vom 07.10.2025 – 21 U 7/24

1. Legt der Auftragnehmer die von ihm beanspruchte Vergütung hinreichend substantiiert darf, indem er die maßgeblichen Schlussrechnungen vorlegt und in seiner Anspruchsbegründung in strukturierter Weise darauf Bezug nimmt, dann obliegt es dem Auftraggeber, dies detailliert zu bestreiten. Ein bloß pauschales Bestreiten, es seien andere als die abgerechneten Preise vereinbart worden, genügt dem nicht.

2. Um eine konkludente Abnahme durch rügelose Ingebrauchnahme der Werkleistung zu verhindern, hat der Auftraggeber etwaige Mängel rechtzeitig vor Ablauf der Prüffrist zu rügen.

3. Die Einbeziehung der VOB/B begründet für sich genommen noch keine Vereinbarung eines Sicherheitseinbehalts.

4. Begleicht der Auftraggeber eine Rechnung des Auftragnehmers in voller Höhe, ohne von seinem Recht auf Abzug des Sicherheitseinbehalts Gebrauch zu machen, löst dies keine Rückforderungsansprüche des Auftraggebers aus.

5. Mängel sind nicht hinreichend substanziiert vorgetragen, wenn sie nicht der Werkleistung des Auftragnehmers zugeordnet werden können.

6. Ein Vorschussanspruch scheidet regelmäßig aus, sofern der Auftraggeber sich hinsichtlich des Mängelbeseitigungsaufwands durch Einbehalt des noch geschuldeten Restwerklohns schadlos halten kann.

7. Ein prozessuales Anerkenntnis ist eine reine Prozesshandlung und beinhaltet grundsätzlich kein materiell-rechtliches Anerkenntnis.

Wenn man die Grunderwerbsteuer „sparen“ will …

OLG München, Beschluss vom 12.03.2024 – 27 U 3051/23 Bau

1. Ein Vertrag, mit dem die Verpflichtung begründet werden soll, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, bedarf der notariellen Beurkundung. Dem Formzwang unterliegen alle Vereinbarungen, die nach dem Willen der Parteien zu dem schuldrechtlichen Übereignungsgeschäft gehören, einschließlich vor der Beurkundung bewirkte Zahlungen sowie Sonderentgelte.

2. Haben die Parteien bewusst Unrichtiges beurkunden lassen, ist der beurkundete Vertrag als Scheingeschäft und der wirklich gewollte Vertrag wegen Formmangels nichtig (hier bejaht).

3. Die Berufung auf die Formnichtigkeit des Vertrags kann in besonders gelagerten Ausnahmefällen treuwidrig sein. Der Treuwidrigkeitseinwand scheidet jedoch in Fällen aus, in denen die Parteien wissentlich und willentlich einen einen niedrigeren als den tatsächlich gewollten Kaufpreis beurkunden lassen.

4. § 817 Satz 2 BGB steht dem Rückforderungsanspruch des Erwerbers hinsichtlich der an den Verkäufer geleisteten (nicht beurkundeten) Kaufpreiszahlungen nicht entgegen.

8,5 % Restkaufpreis ausstehend: Bauträger muss Eigentum umschreiben

OLG München, Gerichtlicher Hinweis vom 24.11.2023 – 28 U 2650/23 Bau

1. Für die über ein Rechtsgeschäft aufgenommenen Urkunden besteht die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit. Die Partei, die sich auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände beruft, trifft die Beweislast für deren Vorliegen (hier: Zustimmungsvorbehalt zu einem geschlossenen Vergleich).

2. Ein Vergleich über die Höhe der Restkaufpreiszahlung bedarf nicht der notariellen Beurkundung.

3. Die Verjährung von Mängelansprüche schließt die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals die Leistung verweigert werden konnte.

4. Die Verweigerung der Eigentumsumschreibung durch den Bauträger erweist sich als treuwidrig, wenn die Restkaufpreisforderung geringfügig ist (hier bejaht für bis zu 8,5 %) und der Bauträger trotz Aufforderung bestehende – nicht unerhebliche – Mängel nicht beseitigt.

8,5% Restkaufpreis wegen Mängeln ausstehend: Bauträger muss Eigentum umschreiben

OLG München, Beschluss vom 29.01.2024 – 28 U 2650/23 Bau

2. Ein Vergleich über die Höhe der Restkaufpreiszahlung bedarf nicht der notariellen Beurkundung.

3. Die Verjährung von Mängelansprüchen schließt die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals die Leistung verweigert werden konnte.

4. Die Verweigerung der Eigentumsumschreibung durch den Bauträger erweist sich als treuwidrig, wenn die Restkaufpreisforderung geringfügig ist (hier bejaht für bis zu 8,5%) und der Bauträger trotz Aufforderung bestehende – nicht unerhebliche – Mängel nicht beseitigt.

Keine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwalter

OLG München, Gerichtlicher Hinweis vom 19.10.2023 – 28 U 3253/23 Bau

1. Abnahmeklauseln, die dem Verwalter die Befugnis geben, das Gemeinschaftseigentum abzunehmen, sind regelmäßig unwirksam. Ein Gemeinschaftsbeschluss, der die unwirksame Abnahmeklausel lediglich “fortsetzt”, teilt deren rechtliches Schicksal.

2. Ein Abrechnungsverhältnis entsteht u.a. dann, wenn die Eigentümergemeinschaft den Bauträger zur Mängelbeseitigung auffordert und nach fruchtlosem Fristablauf Schadensersatz verlangt, wohingegen der Bauträger die Mängelbeseitigung verweigert und sich auf Verjährung beruft.

3. Balkonkragplatten gehören zum Gemeinschaftseigentum.

Keine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwalter

OLG München, Beschluss vom 19.12.2023 – 28 U 3253/23 Bau

3. Balkonkragplatten gehören zum Gemeinschaftseigentum.